StarHaber Dergisi - Av. Yüksel AYDOĞAN

Av. Yüksel AYDOĞAN

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir Nasıl Düzenlenir İhtilaflar Nerede Çözülür

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan ihtilaflardan dolayı Asliye Hukuk Hâkimlikleri’nde görülen binlerce dava vardır. Satıcı tarafından gayrimenkulün satışı hemen verilemediğinden taraflar ilerde satışın yapılması kaydıyla bedelini ödeyerek noterden gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun Türk Hukuku’na getirmiş olduğu bir yenilik olarak kabul edilmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi günlük hayatta sıkça kullanılan, henüz satım için şartların oluşmadığı taşınmazlardaki mülkiyet hakkının devrini amaçlayan ve resmi senet şeklinde yapılan bir önsözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi belirli bir taşınmaza ait asıl satım sözleşmesinin yapılması amacı ile taraflar arasında borçlandırıcı ilişki kuran sözleşmelerdir.

Satış vaadi sözleşmesinin resmi senet şeklinde yapılması gerekir. Resmi senet ‘resmi bir makam ve görevlinin, usulüne göre düzenlediği veya onayladığı senet’ olarak tanımlanmıştır. Yasaya göre satım vaadi sözleşmesini; Noterler, Konsolosluklar, Hâkimler, Tapu sicil memur ve muhafızları düzenler. Noterlerin olmadığı yurtdışında noterde yapılabilecek işlemleri yapmaya yetkili olan Konsolosluklar satış vaadi sözleşmesini de yapmaya yetkilidir. Noter bulunmayan yerlerde Noterlerin yapacağı işleri o yer Asliye Hukuk Hâkimlikleri yapar. Tapu sicil memurlarına bu yetki verilmişse de uygulamada pek kullanılmayan bir yöntemdir.

Taşınmaz satış veya satış vaadine ilişkin sözleşme resmi biçimde düzenlenmedikçe geçerli değildir. Geçersiz olan sözleşme batıldır. Batıl olan sözleşmenin geçersiz sayılması için hâkimin hükmüne hacet yoktur. Batıl olan sözleşme yokluk ifade eder. Hukuken geçersizdir.

Resmi biçimde düzenlenen gayrimenkul sözleşmesine dayanan şahsi haklar borçlunun rıza ve muvafakati olmaksızın 3’üncü bir şahsa devredilebilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde sözleşmenin tapuya şerh edilebileceği hükmü konmuşsa 3’üncü kişilere karşı kuvvetlendirilmiş şahsi hak olarak ileri sürülebilir. Ancak şerhten itibaren 5 yıl içerisinde satış yapılmadığı takdirde hükümsüz kalır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle satıcı, sözleşmede şartlar oluştuktan sonra gayrimenkulün satışını alıcıya devretmeyi taahhüt eder. Sözleşmeye göre kararlaştırılan zamanda alıcı tarafından gayrimenkulün devri alıcıya verilmezse, alıcı kendi edimlerini yerine getirmişse satıcı aleyhine, Tapu iptali ve tescil davasını gayrimenkulün bulunduğu sözleşme ile belirlenen bedele göre görevli olan Hukuk Mahkemesinde açabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine uygulanacak zamanaşımına dair özel bir hüküm bulunmamaktadır. Genel hükümlere göre burada 10 yıllık zamanaşımı uygulanmaktadır.

Satışa konu taşınmaz alıcıya teslim edilmişse burada zamanaşımı Defi’nin ileri sürülmesinin İyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağı Yargıtay kararlarıyla istikrar bulmuştur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların edimlerini yerine getirmeleriyle, satıcının resmi memur önünde asıl satış akdini yaptığı takdirde sona erer. Borç ifa edilmiş olacağından dolayısıyla hakta sona erecektir. Bir diğer sona erme sebebi de tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi fesih etmeleridir. Burada yapılacak fesihte de sözleşmenin yapılmasındaki aynı şekil şartlarına uyulması gereklidir.

Daha önceki yazılarımızda da belirttiğimiz üzere tavsiyemiz, bütün hukuki konularda olduğu gibi hayatımızın içine girmiş ve insanlar tarafından sıkça yapılan bu sözleşmeleri yaparken, fesih ederken ihtilaflarınızı çözümlerken de her zaman bir avukattan yardım almanızdır. Bir dahaki sayıda yine güncel ve uygulamaya dönük bir konuda buluşmak dileğiyle

Sağlıcakla kalın.

İmar mevzuatına aykırı yapılar

Sevgili okuyucular bu ay imar mevzuatına aykırı yapılar hakkında ki yasal düzenlemenin ne olduğu ve uygulamada yaşanan sorunlar üzerinde duracağız.

3194 sayılı İmar kanunun 32 maddesi Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar başlığı altında bu hususu düzenlemiştir. Yasaya göre ruhsat alınmadan yapılacak yapılar hariç olmak üzere ruhsata ve eklerine aykırı olarak yapı yapıldığının idarece tespiti halinde belediye ve valilikçe inşaatın o andaki durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Yapı sahibi yapısını bir ay içerisinde ruhsata uygun hale getirirse, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina belediye encümeni ve il idare kurulunun kararını müteakip ,belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

İmar kanunun 42.md. de ilgili idare tarafından para cezası verileceği ve bu bedelin ilgiliden tahsili ve idareye gelir olarak kaydedileceği hususu düzenlenmiştir.

Bu düzenlemeye karşın belediyelerin yıkım ve para cezası verdikleri verilen para cezalarını tahsil ettiği ve yıkımı uygulamadığı görülmektedir. Bu para cezalarının da İstanbul’da ki belediyeler tarafından bir gelir kaynağı oluşturduğu yıkım kararlarını da bir türlü uygulamadığı görülmektedir. Para cezasını ödeyen vatandaşlarda yapılarının imarlı hale geldiğini zannetmektedirler.

İmar yasasının 32 maddesine göre yıkım kararı verildikten sonra bu kararı uygulamayan yetkililerin bağlı oldukları birimlerden gerekli izinler alınıp yapılacak soruşturma neticesinde Yeni Türk Ceza yasasının 257 maddesinin 2 fıkrası gereğince görevlerinin gereklerini yapmakta ihmal veya gecikme gösteren kamu görevlilerinin altı aydan iki yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılması gerekir.

Ülkemizde meydana gelmesi kuvvetle muhtemel deprem ve çarpık yapılaşma karşısında imar yasasına aykırı binaların önüne geçmek ve müsaade edenlere yaptırım olması açısından Yeni Türk Ceza kanunun 184 maddesinde yapı ruhsatı almadan inşaata başlayanlara bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası verileceği ve bunlara elektrik telefon ve su bağlantısı yapanlara aynı cezanın uygulanacağı hükmü getirilmiştir.

Ancak uygulamada ilgililer tarafından ve sivil toplum kuruluşları tarafından şikâyetlerin sonuçları takip edilmediğinden dosyalar kapatılmakta bir netice alınmamaktadır.

Anayasamızda Türkiye Cumhuriyetinin Hukuk Devleti olduğu belirtilmesine rağmen

mevcut durum ve uygulamada maalesef hukuk kuralları uygulanmamakta veya sürüncemede bırakılmaktadır.

Bir dahaki sayıda yine bir güncel konuda buluşmak dileğiyle, sağlıkla kalın.

[ Geri ]