StarHaber Dergisi - Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir Nasıl Düzenlenir İhtilaflar Nerede Çözülür

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir Nasıl Düzenlenir İhtilaflar Nerede Çözülür

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan ihtilaflardan dolayı Asliye Hukuk Hâkimlikleri’nde görülen binlerce dava vardır. Satıcı tarafından gayrimenkulün satışı hemen verilemediğinden taraflar ilerde satışın yapılması kaydıyla bedelini ödeyerek noterden gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri yapmaktadır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun Türk Hukuku’na getirmiş olduğu bir yenilik olarak kabul edilmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi günlük hayatta sıkça kullanılan, henüz satım için şartların oluşmadığı taşınmazlardaki mülkiyet hakkının devrini amaçlayan ve resmi senet şeklinde yapılan bir önsözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi belirli bir taşınmaza ait asıl satım sözleşmesinin yapılması amacı ile taraflar arasında borçlandırıcı ilişki kuran sözleşmelerdir.

Satış vaadi sözleşmesinin resmi senet şeklinde yapılması gerekir. Resmi senet ‘resmi bir makam ve görevlinin, usulüne göre düzenlediği veya onayladığı senet’ olarak tanımlanmıştır. Yasaya göre satım vaadi sözleşmesini; Noterler, Konsolosluklar, Hâkimler, Tapu sicil memur ve muhafızları düzenler. Noterlerin olmadığı yurtdışında noterde yapılabilecek işlemleri yapmaya yetkili olan Konsolosluklar satış vaadi sözleşmesini de yapmaya yetkilidir. Noter bulunmayan yerlerde Noterlerin yapacağı işleri o yer Asliye Hukuk Hâkimlikleri yapar. Tapu sicil memurlarına bu yetki verilmişse de uygulamada pek kullanılmayan bir yöntemdir.

Taşınmaz satış veya satış vaadine ilişkin sözleşme resmi biçimde düzenlenmedikçe geçerli değildir. Geçersiz olan sözleşme batıldır. Batıl olan sözleşmenin geçersiz sayılması için hâkimin hükmüne hacet yoktur. Batıl olan sözleşme yokluk ifade eder. Hukuken geçersizdir.

Resmi biçimde düzenlenen gayrimenkul sözleşmesine dayanan şahsi haklar borçlunun rıza ve muvafakati olmaksızın 3’üncü bir şahsa devredilebilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde sözleşmenin tapuya şerh edilebileceği hükmü konmuşsa 3’üncü kişilere karşı kuvvetlendirilmiş şahsi hak olarak ileri sürülebilir. Ancak şerhten itibaren 5 yıl içerisinde satış yapılmadığı takdirde hükümsüz kalır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle satıcı, sözleşmede şartlar oluştuktan sonra gayrimenkulün satışını alıcıya devretmeyi taahhüt eder. Sözleşmeye göre kararlaştırılan zamanda alıcı tarafından gayrimenkulün devri alıcıya verilmezse, alıcı kendi edimlerini yerine getirmişse satıcı aleyhine, Tapu iptali ve tescil davasını gayrimenkulün bulunduğu sözleşme ile belirlenen bedele göre görevli olan Hukuk Mahkemesinde açabilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine uygulanacak zamanaşımına dair özel bir hüküm bulunmamaktadır. Genel hükümlere göre burada 10 yıllık zamanaşımı uygulanmaktadır.

Satışa konu taşınmaz alıcıya teslim edilmişse burada zamanaşımı Defi’nin ileri sürülmesinin İyi niyet kurallarıyla bağdaşmayacağı Yargıtay kararlarıyla istikrar bulmuştur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların edimlerini yerine getirmeleriyle, satıcının resmi memur önünde asıl satış akdini yaptığı takdirde sona erer. Borç ifa edilmiş olacağından dolayısıyla hakta sona erecektir. Bir diğer sona erme sebebi de tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi fesih etmeleridir. Burada yapılacak fesihte de sözleşmenin yapılmasındaki aynı şekil şartlarına uyulması gereklidir.

Daha önceki yazılarımızda da belirttiğimiz üzere tavsiyemiz, bütün hukuki konularda olduğu gibi hayatımızın içine girmiş ve insanlar tarafından sıkça yapılan bu sözleşmeleri yaparken, fesih ederken ihtilaflarınızı çözümlerken de her zaman bir avukattan yardım almanızdır. Bir dahaki sayıda yine güncel ve uygulamaya dönük bir konuda buluşmak dileğiyle

Sağlıcakla kalın.